敷引特約が無効であるとされた事例（京都）
平成１９年４月２０日京都地裁判決
本件敷引特約が消費者契約法１０条により無効となるには，�）楫鑄澎�特約が，民法，商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し，消費者の権利を制限し，又は消費者の義務を加重するものであること，及び�¬泳。云鬘温爐傍�定する基本原理である信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであることが必要である。
２ そこで，まず，前者の要件について検討するに，敷金は，賃料その他の賃借人の債務を担保する目的で賃借人から賃貸人に対して交付される金員であり，賃貸借目的物の明渡し時に，賃借人に債務不履行がなければ全額が，債務不履行があればその損害額を控除した残額が，賃借人に返還されることが予定されている。そして，賃貸借は，一方の当事者が相手方にある物を使用・収益させることを約し，相手方がこれに対して賃料を支払うことを約することによって成立する契約であるから，目的物を使用収益させる義務と賃料支払義務が対価関係に立つものであり，賃借人に債務不履行があるような場合を除き，賃借人が賃料以外の金銭の支払を負担することは法律上予定されていない。また，本件各証拠を検討しても，関西地方において敷引特約が事実たる慣習として成立していることを認めるに足りる証拠はない。そうすると，本件敷引特約は，上記第２の２(2)のとおり，敷金の一部を返還しないとするものであるから，民法の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し，消費者である賃借人の権利を制限するものというべきである。
３ 次いで，本件敷引特約が信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであるかについて検討するに，上記２説示のとおり，賃貸借契約は，賃借人による賃借物件の使用とその対価としての賃料の支払を内容とするものであり，賃借物件の損耗の発生は，賃貸借という契約の性質上当然に予定されているから，建物の賃貸借においては，賃借人が社会通念上通常の使用をした場合に生じる賃借物件の劣化又は価値の減少を意味する自然損耗に係る投下資本の回収は，通常，修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。したがって，自然損耗についての必要費を賃料により賃借人から回収しながら，更に敷引特約によりこれを回収することは，契約締結時に，敷引特約の存在と敷引金額が明示されていたとしても，賃借人に二重の負担を課すことになる。これに対し，被控訴人は，自然損耗についての修繕費用を賃料という名目で回収するか，敷引金という名目によって回収するかは，原則として賃貸人の自由に委ねられている事柄であり，本件においては，自然損耗についての修繕費用を敷引金という名目によって回収することにつき合理的理由があると主張するところ，確かに，自然損耗についての必要費の回収をどのような方法で行うかは，投資者たる賃貸人の自由に委ねられているから，賃貸人が，賃料には自然損耗についての必要経費を算入せず，低額に抑えた上で，自然損耗についての必要費を敷引金という名目によって回収したとしても，信義則に反して賃借人の利益を一方的に害するとはいえない。しかし，本件各証拠を検討しても，控訴人及び被控訴人が，本件賃貸借契約締結時に，自然損耗についての必要経費を賃料に算入しないで低額に抑え，敷引金にこれを含ませることを合意したことを認めるに足りる証拠はないから，被控訴人の同主張は理由がない。
また，証拠（甲８）及び弁論の全趣旨によれば，敷引特約は，事実たる慣習とまではいえないものの，関西地区における不動産賃貸借において付加されることが相当数あり，賃借人が交渉によりこれを排除することは困難であって，消費者が敷引特約を望まないのであれば，敷引特約がなされない賃貸物件を選択すればよいとは当然にはいえない状況にあることが認められ，これに，上記第２の２(2)及び(4)のとおり，本件敷引特約は敷金の８５％を超える金額を控除するもので，控訴人に大きな負担を強いるものであることを総合すると，本件敷引特約は，信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであると判断するのが相当である。これに対し，被控訴人は次の入居者を獲得するためのリフォーム代を敷引金名目で回収することは，一定の合理性を持つ旨主張するが，新規入居者獲得のための費用は，新規入居者の獲得を目指す賃貸人が負担すべき性質のものであって，敷引金名目で賃借人に転嫁させることに合理性を見いだすことはできない。また，被控訴人は，建物の賃貸借は，単純な契約関係にすぎず，賃貸人と賃借人との間に情報の格差が特にはないと主張するが，一消費者である賃借人と事業者である賃貸人との間では情報力や交渉力に格差があるのが通常であって，このことは被控訴人が事業者である本件においても同様であるから，被控訴人の同主張も理由がない。
４ 以上によれば，本件敷引特約は，消費者契約法１０条により，特約全体が無効であると認められるから，控訴人の本件請求は理由があり，これを棄却した原判決は相当でなく，本件控訴は理由がある。そこで，原判決を取り消して，本件請求を認容することとし，訴訟費用の負担につき，民事訴訟法６７条２項本文，６１条を，仮執行宣言について同法２５９条１項をそれぞれ適用して，主文のとおり判決する。
（最高裁ＨＰ）